本站原创【关键词】个人住房房产税改革；问题；建议
房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，属于财产税。1986年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。该条例规定房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对于房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。如果个人按市场出租的居民住房，用于居住的，房产税减按4%的税率征收。
一、个人住房房产税改革的背景
改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
在中国政府网（2010年5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中包括“逐步推进房产税改革”。2011年1月27日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。2011年1月28日重庆、上海陆续出台个人住房房产税暂行办法，拉开了房产税改革的序幕。
二、重庆、上海个人住房房产税的比较
1.重庆版房产税的主要条款
（1）征收范围独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购写房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。
（2）征税税率
不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收
1.2%。
（3）计税依据目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。
（4）计算标准
如无存量商品住宅，写首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。
2.上海版房产税的主要条款
（1）征收范围存量房不征，对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。即对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。
（2）征收税率
上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易低于上年度新建商品住房平均销售2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
（3）计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易的70%计算缴纳。
（4）“卖旧写新”可退税
上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
3.优劣比较
（1）上海模式的房产便于征收、便于计算，征收成本较低。上海模式的房产是只对新增的超过规定面积的二套及以上住房征收，而重庆模式的房产税对独栋商品住宅无论是存量还是新增均征收，对新购高档住房及无户籍、无工作和企业从二套开始征收，因情况复杂征收成本较高，不变于操作。（2）上海模式和重庆模式税率均采用差异税率，税率与房屋价格相挂钩，兼顾了公平原则。
（3）大部分房屋给予一定数量的免征面积，差额部分才计征房产税。房产税是对居民个人所拥有的住房财产所征收的税种是财产税，财产税的征税目的一般都是为调节社会财富分配，扼制财产过于集中于少数人的趋势，要体现社会分配的公正性。从征管上来讲，征收范围不宜过大。
（4）计税依据，目前均以房产交易价为征税基数，逐步过渡到评估值。
三、个人住房房产税改革相关问题分析
1.缺乏法律依据
《立法法》规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。即使尚未制定法律，也需由全国人大和常委会授权国务院制定行政法规。1986年国务院出台的《房产税暂行条例》针对的是营业性房产。当时出台这个条例的背景，是全国房产大部分都是公有的，没法针对非营业性房产征税。地方政府试点征收个人住房房产税的依据是国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，但是《房产税暂行条例》到现在它还具有效力，条例还没有修改。2.政策不统一
目前个人住房房产税的试点已经出现了重庆和上海两个版本，随着2013年国五条政策的出台拟扩大个人住房房产税的试点范围，届时有可能出现更多版本的房产税政策，造成各地政策的不统一。3.容易造成重复征税
房屋的价值由土地价值和建筑物价值两部分构成，由于地方政府的土地财政以及城市内住宅用地供应量的日益减少使得土地出让价值水涨船高，房屋价值中的土地价值占到一半以上。按照我国税法规定，土地需要根据其使用面积缴纳土地使用税，虽然目前对城镇居民自用的住宅还免征土地使用税，但是随着个人住房房产税改革的推进，个人住房土地使用税的征收也是有可能的。目前除个人住房以外的城镇营业用房屋，已经对其中包含的土地造成了重复征税。此外，我国的土地归国家所有，居民取得的只是70年的使用权，在购写房屋时已经向政府一次性支付了70年的租金，开征房产税后每年还要向政府再缴纳税款，负担较重。4.拥有多套房产的家庭
拥有多套房产的家庭一般自己居住一套，其余的房产有的闲置，有的对外出租。按现行的税法政策，出租的房产应该按照从租计征的模式征收房产税。但是因为租住的住户一般不需要，不去税务部门开具、缴纳税款，使其逃过了税务的监管。对这类房租如何征收房产税，也是需要研究的问题。5.各地之间房产信息不共享
现在国内有很多跨地区多套房产的家庭，据了解只有40个城市的房产信息联网，大多数城市之间还无法做到信息共享，一方面会使很多家庭游离在房产税之外，这样对大众来说显失公平，另一方面也为个人住房房产税的征收增加了征收成本和执法难度。6.小产权房的存在
房产税的征收对象是城镇、工矿区的房屋，农村集体土地上建造的房屋不包含在内。由于小产权房的却远比相邻地区商品房低很多，在房价高企的年代，越来越多的人选择“小产权房”，此前有数据表明，“小产权房”已经占到中国村镇住房总量的20%。如果只对城镇的个人住房征收房产税，那么将会使更多的人选择购写小产权房，使个人住房房产税的开征没有发挥其相应的作用。四、个人住房房产税改革的相关建议
1.建议出台相关政策，使个人住房房产税的征收，有法可依
因目前上海、重庆的税收政策差异较大，建议国家税务总局出台统一的相关政策源于：论文致谢范文www.shuoshilunwen.com
。同时因房产税是地方税种，考虑到各地方经济发展存在的差异，给予各地方一定的立法权，例如具体的税率及减免税优惠由地方政府制定，使个人住房房产税与当地的经济发展结合起来，能起到调节房价的作用。2.对于重庆版和沪版的房产税政策应结合起来
对于重庆版和沪版的房产税政策应结合起来，即家庭不需要考虑一套房、二套房的问题，给予一定数量的人均居住面积作为免征点，超过免征点以上的部分再征税。这是由于一套房、二套房很难认定。其一，以取得房产证的时间来认定也有失公允；其二有的家庭即使有一套房，也会远远超过人均居住面积，比如别墅，有的家庭即使有两套住房，由于面积不大，人均居住面积也不会超过平均数。我国免征标准原则上应该根据中国各地区不同的情况，把居民自住合理面积，纳入到免征的范围内。而如果你多占有房产，等于多占有国有土地，多占有基础设施的怎么写作，那就应该交税。因此，普遍征收房产税的观点不太合适，从征管上来讲也面积太大，征收范围大约在20%至30%的高端人群比较适宜。3.加快房产税和土地使用税的改革
鉴于房产税和土地使用税在税基上的重复计算，应该随着本次房产税改革的契机，尽快启动土地使用税和房产税的改革。此外，应尽快明确解释个人所购城市住房70年后的土地使用权问题，使房产税的改革充分考虑民众的利益，以稳定民心，使改革的推进更顺畅。4.加强住房信息联网建设
由于住房信息不仅涉及方方面面的关系，而且涉及到一些具体的法律问题。如开发商利益、地方政府利益，又如个人隐私、财产秘密等。特别是个人隐私和财产秘密，公布住房信息，是不是侵犯了个人隐私权？是否对个人财产秘密构成了侵权，这是需要认真研究和考虑的问题。制度性建设是加强住房信息联网建设的关键，要处理好“住房”和“保护个人隐私”的关系，公民的个人隐私要得到保护，官员财产要公开透明、接受监督，两个方面不能偏废。从制度建设入手加快住房信息建设，为个人住房房产税的改革做好硬件支持。5.扩大个人住房房产税征收的范围，有计划的将小产权房纳入征收范围，使其更加公平、合理
小产权房因为没有缴纳或充分缴纳相关收费，且在土地供给上不符合现行城市土地管理的要求，小产权房缺乏产权保障。如果将小产权房纳入征收范围，首先将其合法化，这是一项多赢的政策。一方面确保了税收的公平，房产税改革也将随之推广；另一方面住房民生将因之得到了更有力的保障，农民和地方政府也将因此受益。
6.借鉴香港和国外的先进经验，稳步推进房产税的改革
个人住房房产税的改革是必然的发展方向，是经济发展到一定阶段的必然产物，对于这个新生事物公众从心理上恐惧、甚至抗拒都是情理之中的事情。香港物业税制度经过近70年的发展，其制度设计、税收征管、评税技术等诸多方面已日臻成熟，在香港保有环节税系中发挥着重要作用。相较欧美等国，我国香港的人文环境、经济地理、社会往来与大陆更为接近，借鉴香港物业税制的成功经验对大陆物业税改革有参考价值。总之，个人住房房产税改革的推进，应综合考虑我国的国情及公众的利益，从住宅高端及增量为主入手，循序渐进，参考文献：
孙瑞玲.个人住房房产税改革研究[J].改革与战略，2012，4：76-79.
21世纪经济报道.朱征夫：征房产税缺法律依据[OL].2011年1月26日.
[3]刘源，黎筠.来自香港物业税的启示[N].中国财经报，2010年3月2日.