本站原创【关键词】住宅小物业管理；物业管理纠纷；对策
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，以及人口的增长、城市化步伐的加快，整个社会对物业的需求量逐年增加，伴随的是物业管理行业的进一步发展、壮大。然而，与物业管理行业同步发展的是年年居高不下的各类物业管理纠纷，其中表现最为突出的就是住宅小区物业管理纠纷。
一、住宅小区物业管理纠纷的主要表现形式
一般来讲，住宅小区物业管理纠纷是指业主与住宅小区物业管理公司因对同一项与物业有关或与物业管理怎么写作有关或与有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。住宅小区物业管理纠纷的表现形式是多种多样的，可以将其归纳为以下几种类型：
1.业主对物业管理公司怎么写作不满意引发的纠纷
这类纠纷主要源于业主对住宅小区的清洁、消防、车位管理、治安、噪音等物业管理或怎么写作的不满意。比如：有业主丢失自行车或摩托车、电动车，然后就去找物业管理公司要求其赔偿，而物业管理公司对于业主反映的问题消极对待，迟迟不予处理，双方就此发生纠纷。2.物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
这类纠纷主要是因为物业管理公司在收取物业装修、垃圾清运、材料运输、电梯使用、楼道粉刷等物业费用时，标准各不相同或者收费不透明而引起业主不满，最终产生物业纠纷。3.物业管理公司与业主委员会之间的纠纷
这类纠纷主要源于住宅小区没有成立业主委员会，或者业主委员会成立后，业主委员会不与物业管理公司签订委托管理合同甚至业主委员会解聘原物业管理公司，而另请他人，倒致一个小区出现两家物业管理公司的现象，由此产生纠纷。4.业主与物业管理公司之间的利益纠纷
某物管公司将所在住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位出租给他人设摊经营。业主认为，购房时该公共部分是摊入所购房屋的建筑面积中，小区业主对引公共部位拥有使用权，物管公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，于是业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭。二、住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：1.物业管理法规不够完善
虽然在2004年以前，国家和各地区政府出台了一些和物业管理相关的法律法规及部门规章，但仍不十分完善，没形成完整的体系。至今，在处理物业管理纠纷起到至关重要的《物权法》还没出台。有关部门在处理这些纠纷过程中，缺乏相应法律依据和手段，致使这些纠纷得不到有效地解决。比如停在小区内的车辆丢失，全国各地判决的依据和结果都不一样。这一系列的法规缺陷使物权不清，当产权不清时，无法分清管理权与经营权，自然就会发生纠纷和矛盾。2.物业管理体制不健全
据调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就是“老子”和“儿子”的关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑。事实上，像一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题井非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。业主自然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后怎么写作者，就应该解决所有问题。这种谁开发谁管理的管理体制导致开发商遗留问题成为住宅小区业主和物业管理公司之间纠纷的一大原因所在。3.部分物业管理公司从业人员综合素质较低
在物业管理活动中，怎么写作的质量、从业人员的素质日益成为业主议论的焦点，被视为物业管理水平高低的衡量标准。物业管理从业人员中，来自“转制、转岗、转业”人员和农村剩余劳动力通常占到很大比重，其年龄、文化、专业知识技能难以适应物业管理发展的需要。而从业人员的素质又影响到物业管理企业的怎么写作质量。由于部分物管公司从业人员素质较低，专业性不强，怎么写作意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。
4.部分业主对物业管理的认识不够
业主对物业管理的认识不够也是导致纠纷的一个重要原因。有的业主未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理公司少收费或不收费；有的业主不重视相关的法律法规的了解，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的业主没有科学的消费意识，不理解物业管理的职责，觉得花钱请物业不值得；有的业主认为只要花了钱，和房子有关的事都可以找物业管理公司，即“收钱就要怎么写作”否则，“怎么写作不好就赔中专毕业论文www.shuoshilunwen.com
钱”。诸如此类的错误认识和观念都易引发住宅小区物业管理纠纷。5.部分物业管理公司收费不规范、不透明
部分物业管理公司收费不规范，为了增加收入，巧立名目多收费；不按收费标准执行，越权定价，擅自提高收费标准、擅自设立收费项日、不按规定明码标价，只收费不怎么写作或多收费少怎么写作等现象普遍存在。部分物业管理企业暗箱操作，不愿向业主公开，特别是没有成立业主或使用人委员会的住宅小区。业主或物业使用人只见交费，不了解支出，造成业主或物业使用人心里不平衡，认为物业管理怎么写作费交有影，去无踪，从而拒交物业管理怎么写作费，引发物业纠纷三、解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：1.加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
解决物业开发遗留问题纠纷这方面，各级政府及相关职能部门承担着有不可推卸的责任，要督促有关开发商限期解决开发遗留问题。新物业接管后，与开发商的沟通甚为重要，沟通的效果好坏，直接影响到以后物业管理工作。物业公司应当充当业主与开发商的中间桥梁，以便双方面的沟通交流，及时、有效的解决出现的问题，避免纠纷出现。2.严格相关执法，强化对物业公司的管理与监督
政府有关主管部门，包括房管部门、工商部门、部门、财税部门和司法部门等，要严格执行有关法律法规，加大对物业公司的管理监督力度，切实维护广大业主的合法权益。要依法规范物业管理市场，指导和帮助小区的业主及其业主委员会通过招标选聘物业公司；对物业公司的怎么写作活动进行全程跟踪管理与监督；发现违法经营、怎么写作低劣、欺诈业主乱收费的，要坚决予以查处，勒令其停业整顿，直至取消其经营资格。3.多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
社会的进步和物业管理市场的发展，需要高素质的物业管理怎么写作人员。业主在购房时除了考虑房价、房型、交通环境外，物业管理公司的怎么写作也是一个重要的参考因素。物业管理公司要赢得市场、能提供高水平的怎么写作，就必须要有一支高素质的员工队伍。因此，物业管理公司要不断提高员工队伍整体素质。物业管理公司要加大从业人员业务知识技能的培训力度。随着住宅小区物业怎么写作设施的智能化程度越来越高，家用电器、厨卫设备也在不断地更新换代，所以员工的业务技术水平的高低，直接关系到怎么写作的质量，关系到怎么写作的工作效率，因此物业管理公司的从业人员要不断更新设备设施的使用管理和维修养护的技能，不能拘泥于现状，满足于一般的修修补补，一定要与时俱进，怎么写作手段要有所创新，怎么写作技能要有所提高，努力掌握新技术、新知识，随时为业主提供满意怎么写作。
物业管理公司还要完善员工的考核制度。完善的考核制度易促进员工素质建设。员工的素质高低，最终要通过他们的工作业绩表现出来。因此，物业管理公司必须对各岗位员工进行严格的考核，考核他们的怎么写作质量、业务技能、各项指标完成情况、业主对其工作的满意程度、怎么写作过程中的操作规范等等。通过客观、公正的考核和严明的奖惩，使员工能在考核中发现自己的差距，激励他们发挥主动性和创造性，不断完善自我，提高自身素质。
物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记、了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。针对不同类型的业主，事先预备一套与之沟通的方法，并事前培训员工，这样必然减少与业主的纠纷。另外，物业管理公司应增加管理怎么写作的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到怎么写作过程中来，从而改善怎么写作质量。
4.明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供怎么写作性管理。其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、怎么写作者与被怎么写作者的平等关系，没有行政隶属关系。业主委员会愿意出什么钱获得什么样的怎么写作，物业管理公司提供何种怎么写作要按什么标准收费，完全是一种交易谈判。
再次，物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理，他们之间是一种合作关系。只有明确了上述关系，物业管理公司才能定位准确、摆正心态、搞好自己的工作、避免纠纷的发生。
5.积极用"仲裁"来解决住宅小区物业管理纠纷
根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点，为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷，需要注意以下几个方面：第一是明确仲裁的受理范围，一般来讲，业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决；但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议，明确选定的仲裁委员会。第三是注意仲裁时效，仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。第四是仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。第五是仲裁请求的证据材料要充分。因此，对于住宅小区物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。
6.充分发挥社区居委会对物业管理的指导和协调作用
社区居委会是我国法律规定的城市居民的基层自治组织，是经过居民选举产生的，有稳定的组织形式。社区居委会的基本任务就是在城市街道办事处（城市区县政府的派出机构）的指导下，通过居民自治的方式全面管理居住小区，为小区居民创造安全、卫生、方便、和谐的居住和工作环境。由于社区居委会地处基层，对广大业主的情况及要求十分了解和熟悉，具有很强的亲和力及号召力。因此，住宅小区的物业管理绝不能孤立于社区管理与建设之外单独进行，必须融入社区之内，主动接受社区居委会的指导与协调，业主（及业主委员会）同物业公司与社区居委会相互支持，协同一致，共同努力才能实现资源共享、互利双赢的目标，切实把小区的物业管理搞好。参考文献：
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作者简介：周斌（1975-），男，浙江杭州人，浙江金融职业学院讲师。
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