本站原创关键词：特征；形成理由；预防措施
1.房地产经济泡沫的特征
房地产泡沫形成之初，很难被人们及时认识，人们容易被表面的繁荣迷惑。而泡沫形成的时间越长，程度越大，人们付出的代价也越高昂。作为房地产经济波动的一种特殊形式，房地产泡沫有自己的一些独特特征。以下从几个方面的对比分析中揭示房地产泡沫的特征。房地产经济波动是房地产经济系统中总量和分量的波动的总称，包括了投资量的波动、就业量的波动、交易量的波动以及的波动等等。从波动的形式上看，房地产经济波动有长期趋势、周期波动、季节波动以及随机波动，也包括了泡沫式的波动。而房地产泡沫一般指房地产的剧烈波动。2.房地产业泡沫形成理由
2.1房地产泡沫产生的制度基础
1994年，国务院对各省、自治区、直辖市以及计划单列市实行分税制财政管理。分税制对与地方的财权划分产生了本质性的影响。与地方的预算收入采 用相对固定的分税种划分收入的办法，具体分为税、地方税和共享税三大类。而分税制前的财政体制是“分灶吃饭”，1988年实行的是“划分税种、核定收 支、分级包干”的财政包干体制。财权与事权不匹配带来的财政缺口，使得地方政府具有强烈的增加财政收入的冲动，而出让土地及由此带来的房地产业成为地方政府“最好”的选择。商业用地出让已成为不少地方政府名副其实的“第二财政”，地方政府通过“圈地”然后用财政和金融的手段进一步“圈钱”。
2.2房地产泡沫产生的直接理由
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接理由。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增加，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。2.3房地产业泡沫产生的间接理由
①消费者的预期。消费者的预期实质上就是对的预期。由于房地产不同于一般商品，当上升时，人们预期今后还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了上升，推动了泡沫的产生。在泡沫破灭时，下跌，人们认为还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手写入而需求量减少，这样就加剧了的下跌。②政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的推动作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。另外，国家调控政策的不实际及出台后政策落实不到位也是推动虚高的因素之一。③房地产业投资的过度增长。房地产业投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，盲目的城市化进程，使得新刚需增加，的走高又使得众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增加，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。④银行信贷的非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险制约意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。⑤结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该制约在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。3.房地产经济泡沫的防范措施
为了预防房地产经济泡沫，应该加强政策和宏观形势的监控，使用国家的宏观调控对房地产市场的秩序进行维护，从根源上避开经济泡沫的产生，应该从宏观经济的角度出发，对房地产市场实施全方位的监督，针对市场的完善程度，建立完善、清晰的制度，使房地产市场能够稳定、健康的发展，避开经济泡沫的产生。第二，重视对土地资源的管理，对供求关系进行调节，通过对供给量的调节，减少房价过快上涨的现象，应该重视土地审批和规划的工作，对土地的总量进行制约，明确供应区域、供应结构和供应比例，对土地的投标和招标制度进行严格的管理，实行账务公开，对土地进行征税，减少土地闲置和投机的现象，最终建立一套完善的土地信息系统，在全国的范围内实现联网，提高信息的透明化水平，减少信息不对称的现象，对炒地和圈地的现象进行制约。第三，对土地市场的行为和秩序进行规范，按照相关的市场标准进行严格的监督管理，最终建立完善的市场秩序。建立完善的信用体系，提高市场诚实守信的水平，使用法律的手段对交易方式进行规范，使用健全的备案制度，对虚拟交易进行严格的监测，避开哄抬房价的理由。同时针对目前频发的“房叔”、“房姐”及贪腐官员多个户口囤积房产的现象，应该对违法行为进行更严格的惩罚，减少在房地产领域出现的违法活动。在全国范围内建立预警机制和信息系统，应该针对区域的发展特征，对房地产市场的演变规律进行研究，建设与市场规律性吻合的预警体系。及时发现理由，对市场、市场结构和供求数量进行调节，对信息进行及时的规范、引导和发布，不断提高信息的透明化水平，对炒作行为和惜售行为进行制约，提高消费者消费的理性水平，通过实施检测，对房地产的运转水平进行评价，正确分析市场未来走势，向地方政府部门进行准确预报，保证市场的健康发展和持续发展，对相关信息进行分析、整理和归纳，对运转状况进行预测和如何做好预防房地产经济泡沫现象出现的工作相关论文由www.shuoshilunwen.com收集,如需论文.评价，同时对分析报告进行定期的发布，对市场合理引导，为国家的宏观调控提供政策依据。在全国范围内建立预报预警制度，不断完善监测体系，针对房地产情况进行预测和分析，对土地的交易水平进行限制，提高政府部门对房地产的调控和监测，加强对预售的管理，避开使用预售的名义进行投机的现象。