本站原创不同策略论文范文的实践运用，筛选出有代表性的国外案例探讨，以期为国内的棕地价值评估策略论文范文与实践的。上，也就学术界的争论对棕地价值评估策略论文范文污名、清理期间和风险评估等三个的理由了总结和讨论，棕地价值评估对我国四个的启迪和借鉴：环境因素，为推动和激励土地环境整治；出台政策，加强土地用途转换环境风险评估；公开环境数据，为棕地价值评估数据支撑;积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。
词 土地污染；棕地；价值评估；综述
中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2012）04-0131-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.201
2.04.022
棕地（Brownfield）又被称为褐地，其早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中就已经，美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全的土地，其扩展或再开发受已有着的或潜在的环境污染而变得复杂”。欧洲的CAEBRNET（Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network）也有类似定义：棕地是那些土地使用者了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，被废弃或仍在使用的。，棕地指在人类的开发中受到污染的土地，而这类土地的再则污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，城市化进程的推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再中，忽视土地污染而对人类健康造成的威胁增大，也使得棕地理由凸显，与此，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的。北美和欧洲的工业进展较早，，早在上个世纪中叶，污染理由就了专家和学者的，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续奠定，专家和学者对棕地价值评估了大量的探讨探讨，评估师们也积累了的实践经验。在我国，棕地价值评估领域的探讨则刚刚起步阶段，策略论文范文还不成熟，评估中未将环境因素纳入考虑。而，将环境因素纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再，并且市场机制更好地推动棕地修复。，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的进展，基于大量的国外文献探讨，筛选出有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其策略论文范文和经验，以期为国内探讨的策略论文范文和案例实践。1 国外棕地价值评估策略论文范文
早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何评估的讨论。少数的杂志发表了作者推荐的策略论文范文——即以真实的市场数据为的案例法的运用［1］。以国外文献中不难，学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法（也有学者称作案例法），理由是这些策略论文范文简便易行，能对污染房产评估。这两种评估策略论文范文有的市场数据，，在污染房产估价的早期，市场数据的情况下，评估师多成本逼近法，即以未污染的房产价值中扣除污染所的价值损失，以而间接污染后的房产总值。随后，在实践和运用中，不断积累的市场数据为评估师们了可靠的，，多元回归浅析建立在多元回归浅析之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始估价师们的青睐。，将基于这四种策略论文范文，国外的案例实践和探讨。1.1 市场比较法
市场比较法（Sales comparison approachMarket comparison approach）是指与在估价时点近期有过交易的类似房地产比较，对这些类似不动产的已知作的修正，以此估算估价的客观或价值的策略论文范文［2］。市场比较法是在国内外运用最为广泛的不动产评估策略论文范文。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估时，比较实例一般污染条件比较接近的棕地地块，然后污染类别、、影响范围、风险等因素调整。在实际操作中，棕地的污染因素较为复杂，有些评估师更倾向于使用未污染土地比较实例［3］，然后再污染清理费用、污名等影响因素E系数的调整。市场比较法要求评估者具有的经验，的交易实例依托，其操作简单，易于，适用于环境因素的不动产的评估。，在Kinnard对北美地区估价师调查的结果中：有的市场交易数据、市场租金数据、市场资本化率和折扣率依托的话，80%的估价师愿意选择市场比较法［1,3］。市场比较法于1984年由Campanella首次用于探讨棕地价值评估，但因其在运用中缺乏满意的可比案例而并未推广［4］。1995年9月刀锋会议（Cutting Edge Conference）了市场比较法运用的“三步法”：①检测设资产受到污染，评估其价值；②扣除计量的土地修复或其他成本；③扣除污名所的价值减损［5］。其策略论文范文是以棕地自身污染前的价值比较实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和Worzola后来的探讨中，收益还原法还原率调整被是估价最恰当的策略论文范文，已经有越来越多的估价师开始频繁的运用市场比较法［1,6］。
Jackson搜集了加州南部的8套工业棕地的交易数据特点信息（原始数据是为做房地产环境投资浅析所搜集的），用被污染后的土地交易数据同原始未污染的土地比较，污染给棕地的价值损失［7］。市场比较法以大量的数据，Patchin在如何搜集污染土地的市场数据了经验，他在文中提到可能数据的途径［8］：
（1） 留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，交易历史暗示该土地有着交易的可能性，那么留下数据做的浅析调查；
（2） 当土地污染理由有着争议时，该可；
（3） 交易成功，留存报价协议书；
（4） 以当地环境机构污染名单（里面土地的多种属性）；
（5） 销售极低的地块，该地块可能有着污染情况；
（6） 若怀疑有类似污染情况，询问当地环境机构确认。
[3][4][5]
当然，市场比较法的运用也受到了学者的批评，Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn和Syms等都承认市场比较法的理由有着于寻找可比实例［5,8-12］。棕地估价运用的进展，市场比较法也正在进展，的中轻度污染棕地的市场交易数据为污名估值的范围。在市场数据完备的情况下，这样的地块比较实例。但情况下，这些数据已经参照。市场的进展和数据的完备，该策略论文范文将运用。
1.2 收益还原法
收益还原法（Present earning value method）又称收益现值法，即以理性预期论述为，不动产的未来收益来估计土地的做法。资本化方式不同，收益还原法又分为资本化法和酬劳资本化法［2］。当收益还原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（AllRiskYield，ARY即考虑到土地受污染，对土地未来收益可能产生的影响）为，求取棕地未来各期净收益的现值之和。随后，修复成本等因素修正［13］。，收益还原法的运用仍然于对收益性房地产评估，对该策略论文范文的探讨也于对还原利率的确定上。在Kinnard和Worzala的调查中，79%的估价师在评估污染土地时，都了收益还原法，，最通用的策略论文范文是在资本化模型中增加收益还原率来污染所的影响［1,14］。收益还原法早在1890年经济学家Alfred Marshall的估价技术中就到，并明确给出了估价原理的公式V=I/R。直到1990-1992年的早期文献中，才有学者强调将其运用于未修复的污染房产［15］。Chalmers在浅析受污染的房产估值理由时，框架建立一般估值模型，并列举了事例演示了收益还原法的运用［16］。1998年，Jackson了在污染房产评估中抵押债券浅析法的运用框架［17］。后来，Jackson对污染房产评估策略论文范文和技术了总结，他，在收益还原法的运用中，抵押股票浅析、投资工具、贴现流浅析、贷款率（loantovalue）和其他还原率组件等都用来辅助资本化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的策略论文范文是在资本化模型中增加资本化率来污染所的影响。缺少收益的影响因素，，调整后的利率(Ro)将环境风险的影响而使房产估值减少［14］。
1.3 成本逼近法
成本逼近法（Cost Approach），在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，而在澳大利亚被称为积算法。成本逼近法是以和开发土地所耗费的各项费用之和为，再加上的利润、利息、应缴纳的税金和土地权收益来确定土地的估价策略论文范文。成本逼近法是早期环境污染评估中运用较多的估价策略论文范文。1997年，William提到成本逼近法的运用原理是用未被污染资产的市场价值扣除四因素所造成的费用和价值损失：补救成本（以环境工程师或技术人员那里）；由污染的租借或居住减少而导致的收入的减少；增加的营业费用，增加的保险费、债务利息修复后预期的监督成本；修复期间的持有成本［15］。该策略论文范文的一般表达公式为：Vc=Vu-L-Cr-S(l)
式中：Vc—棕地价值；Vu—未污染时的价值；L—产出减损、生产力减损需承担的法律责任；Cr—调查和修复费用、检验成本；S(l)—污名的影响
成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是进展较早的评估污染影响的策略论文范文。在对前人的探讨总结后，Richard，Wilson等人验证的市场比较法的适用性Patchin和Mundy用收入法模型来评估污染的做法即是早期的成本逼近法：运用投资法比较法将其与未污染的土地作比较，未污染价值，然后扣除修复费用，即为污染后的费用［10,18-23］。在对成本逼近法早期的探讨中，一般都忽略了污名的影响。英国的Sheard，残值法说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其运用策略论文范文和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并未将污名计算在内［24-25］。，在Imoh对瑞典评估师Chan对澳大利亚评估师的常用棕地估价策略论文范文的调查中，叫法不太一样，二者都更倾向于使用成本逼近法来对棕地估价［26-27］。关于修复成本的，Kinnard，它该用矫正（即完全修复）费用，不有着土地的完全修复。，这里的修复成本被称为整治费用，即将棕地修复到的地步［28］。正好同1999年澳大利亚环保局（棕地评估部门）的决议是一致的，该文件称，决定（已整理的土地）适用于特定土地的价值评估，取决于该土地有着接受的健康危险环境风险的确定，而取决于实际清理和相应的评估［26］。
1.4 内涵定价法
内涵定价法（Hedonic property pricing method），又称为内涵法（Hedonic price method）、享乐法、特点法，是为优质环境的享受所支付的来推算环境质量价值的估价策略论文范文，即将享受某种产品环境不同而产生的差价，环境差别的价值［2］。该策略论文范文是将环境因素和其他商品一样拥有市场，然后多元回归来探讨不动产和环境属性之间的变量联系。该策略论文范文揭示型的间接评估策略论文范文，住宅的成交和住宅的环境特点数据来探讨环境资源的价值，在国际上正越来越广泛的运用［29］。在棕地估价运用中，内涵定价法的函数方程与正常土地估价的函数方程类似，一般表示如下［30］：Ph=fh(Shi,…,Shj；Nh1,…,Nhk;Eh1,…,Ehm)
，h代表房屋，Ph为房屋，fh是和房价本身有关的临近的属性及环境属性，Sh是指房产的物理属性，Nh表示临近区位属性，Eh表示环境属性。
在棕地估价中，棕地受污染是评估的所在。，影响棕地价值的环境变量，如治理费用、污名等都将特点变量列入方程，然后求出污染条件的隐性边际，以此来估算棕地的市场价值。
内涵定价法的早期运用在20世纪六七十年代，其策略论文范文探讨以美国为主。Ridker、Anderson、Freeman、Li等内涵定价法就空气污染邻近环境等的变化对房产价值的影响做了评估，其策略论文范文是房地产价值与环境因素之间的回归浅析［31-34］。后期内涵定价法的不断完善，内涵定价法的模型出现了线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数和BOXCOX变形等多种形式。在对内涵定价法模型的选择上是论述的，其机制是由市场上众多的卖家和写家决定的［35］。内涵定价法最常用的函数形式是线性函数、BOXCOX函数半对数函数等，出现频率最高的是双自然对数函数的形式［33］。后来，Cropper在探讨中，检测定内涵定价法若干变量被忽视或替换掉的话，那么，线性函数和BOXCOX线性模型是最适用的［36］。Loomis，BOXCOX变形函数使得边际价值的直观，属性的边际价值计算也更加繁重［37］。在Anish使用内涵定价法对污染房产估价的案例中，作者以悉尼地区的新斯科舍房地产经纪人协会（NSAR）的多重挂牌怎么写作（MLS）数据库中采集了房屋的属性和的销售等数据信息（了该地区1989年到2005年8月份的2 212个住宅房屋出售信息），然后将样本的MLS数据和GIS数据一起在ArcView3和ArcGIS中建立新的数据库，估价所的描述性数据［38］。
[3][4][5]
2 棕地价值评估策略论文范文的讨论
国外的棕地价值评估策略论文范文为我国棕地价值评估了策略论文范文运用上的借鉴，在我国实践中棕地的不同特点和所掌握的数据选用合适的评估策略论文范文。与普通资产不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地价值评估的实际操作中，将污染所的影响和间接影响都考虑在内。，棕地的评估还的科学和技术知识、经济浅析、法律系统设置的价值定义等评估策略论文范文本身的辅助和修正。而在评估策略论文范文的修正中，这些因素有着的争议使得同评估策略论文范文的结果不同。下文就学术界讨论比较多的三个理由了总结。
2.1 关于污名
所列举的四个棕地评估策略论文范文中都涉及到了污名，说，污名在棕地评估中占据了很的地位。而在棕地评估策略论文范文的框架确立，为了提高棕地价值评估的准确性，学者和评估师们开始将探讨放在对污名的讨论上。关于污名，有不同的定义，污名的有着性和计量已经了一致的意见。关于污名的起源有两种大致的认定：是美国和加拿大的探讨，即污染资产修复后，资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；另外是新西兰和英国的探讨结果，即受邻近污染影响，认知到对健康和安全资产价值的影响，以而资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损［1］。学者们关于污名争论的焦点在：污名哪些；污名的影响范围（土地本身和邻近影响）；不同地块（住宅用地、商业用地和工业用地），污名影响的大小；对棕地清理前后，污名所产生的影响的变化。，学者也对污名的评估策略论文范文了探讨，了个案探讨、条件价值评估法、多元回归浅析、比较浅析等一系列的评估技术和策略论文范文。对污名定义的界定不同和评估策略论文范文不同，学者对于污名的处理也不一样。，在策略论文范文日渐成熟的上，我国的实际情况，对污名的评估的处理也还有着的探讨和探讨空间。2.2 关于清理期间
棕地在清理期间不但任何收益，还会产生修复和整治成本。，在对棕地评估时，除了考虑修复和整治成本之外，还要考虑到土地在清理期间的持有成本。国外学者在关于清理期间的讨论中，一学者倾向于使用修复成本和预期收益的加总，清理期间的棕地除了会产生应有的修复和整治成本之外，还影响到了其潜在收益；但也有另一学者，棕地在清理期间是不有着收益的，清理期间对棕地价值损失的影响就清理和修复费用。到我国的棕地的价值评估中，对棕地在清理期间的价值损失的计量，不同的地块的自身特点其用途特点浅析和确定。2.3 关于风险评估
市场比较法和收益还原法都有着的缺陷，，Syms，评估资产依赖于可比实例产出率的调整，去寻求政治与该资产的风险。对棕地的风险评估，土地受污染后的价值折损。然后对风险评估策略论文范文的探讨积累面板数据，以而建立较为完善的数据库，为的风险评估奠定。当然，不同学者对于棕地风险的认定不一样的，Syms风险评估囊括一下五个的数据：①寻找受到环境损害的交易数据，以便确定“污名效应”；②风险可能和过去当地的工业活动有关；③风险也与特定区位的风险的处理和对风险的感知有关；④不同用途选择的不同清理策略论文范文；⑤处理后的预期风险评估和对价值的感知。而在风险评估数据库建立的中，不断地更新风险对价值的影响能推动数据库更加完善。3 棕地价值评估对我国的启迪与借鉴
来看，国外（尤其是北美和欧洲）对于棕地价值评估实践较为，并且在策略论文范文的运用探讨也较为深入。在国外土地价值评估中，环境因素已经或缺的因素。并且棕地的价值评估已经棕地恢复和重建一环。对各国棕地价值评估探讨进展的总结和深思，对我国的一些启迪和借鉴。3.1 环境因素，为推动和激励土地环境整治
环境理由的加重，土地的环境因素越来越的。而在城市化进程中，城市用地的调整使得工厂搬出城区，在城市留下大量的工业用地。传统的土地开发对区位的过于，遗留的工业用地被盲目开发，以而导致了不少毒地事件的发生。，将环境因素纳入到土地价值评估中来，为正确地使用土地指导，也能在上为土地的治理和修复有关信息，并市场手段推动土地污染的修复和可持续。3.2 出台政策，加强土地用途转换环境风险评估
棕地的评估要依托策略论文范文的借鉴和改善，还要以的法律法规。Imoh在调查瑞典棕地评估策略论文范文的中提到，与新西兰相比，瑞典的评估师经验，这在上是由瑞典的和市政部门的政策和规范不统一造成的［28］。在我国城市土地置换频繁的中，及早出台法律法规，才能预防土地污染造成的环境风险，并且会推动棕地价值评估工作的开展。3.3 公开环境数据，为棕地价值评估数据支撑
以各国的棕地价值评估进展来看，策略论文范文的运用以大量的数据为后备的，市场比较法和内涵定价法尤为显著。，专家和学者在搜集数据的策略论文范文和技艺上也了大量的探讨和探讨。，我国的环境调查和监测起步较晚，数据的完整性和系统性有待提高，尤其是土地环境数据更是缺乏，使得评估中很难所需的数据。再加上我国的环境数据并未对公众公开，这也在很大上限制了棕地价值评估策略论文范文的灵活运用，影响了棕地价值评估结果的准确性，以而为土地整治和规划很好的。3.4 积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性
事实上，评估师的经验在很大的上左右了评估结果的准确性。专家和学者对于棕地策略论文范文的探讨日臻成熟，运用到实践时候，好多细节仍然是以评估师的经验为基准的。美、加、澳等都对评估师的使用策略论文范文和评估经验了问卷调查，结果，以美、加两国为代表的北美地区的评估师的经验要远在其他之上。所以，在借鉴论述策略论文范文的，总结和借鉴实践经验准确棕地评估必少的。当然，在棕地价值评估策略论文范文运用的中，还有理由值得深入探讨和探讨，如关于污名、清理期间、风险评估等理由［1,3,5,15,39-40］。国外学者在这些也付出了大量的精力，篇幅限制穷尽，会继续对其总结和探讨。
（编辑：王爱萍）
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Summary and Review of Foreign Methods and Practice for Brownfield Valuation
ZHANG Lin LI Ying LI Juan
（School of Economics, Dalian University of Technology, Dalian Liaoning 116024,China）
Abstract In the process of urbanization, land contamination becomes an increasingly prominent problem, and the loss of land value caused by contamination has aroused more and more concern. Therefore, the urgent problem is how to take the environmental factors into the valuation of the land. In terms of this issue, some foreign research has an early start and more practice. Based on the review of considerable foreign literature and the practical experience of appraiser abroad, this paper summarized the four main methods of brownfield valuation and discussed some typical cases in order to provide some references for domestic brownfield valuation methods and practices. As well, the author hopes that the analyses can bring some enlightenment for domestic brownfield assesent. On this basis, the paper has debated the academic value of the brownfield assesent methods in the stigma, the period of the cleanup, and risk assesent during the cleanup. At last the author drew the conclusions:The environmental factors should beemphasized on providing a basis for incentive to promote environmental restoration of land. The relative policies should be introduced to strengthen the environmental risk assesent in the process of landuse conversion. The environmental data should be public to support the valuation for the brownfield. The experience abroad should be learned and accumulated to improve the accuracy of the assesent results.Key words land contamination; brownfield; valuation; review
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