本站原创关键词：房地产开发项目 财务制约
房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点，因此，在房地产开发项目中从经营管理角度加强财务制约对项目的顺利完成具有重要作用。
一、房地产开发项目加强财务制约管理的作用
(一)改善房地产开发项目管理层的管理方式
财务管理作为房地产项目管理重要组成部分，在财务制约的内容上不仅是建设资金收支的制约，更重要是从经营管理高度，如资金来源及资金成本、资金使用效率、盈利目标及能力的测算和评估、税务筹划等方面为决策层提供依据，并建立资金收支所反映的经济活动的制约管理制度，从而全面提升财务制约在工程项管理中的核心地位。从其制约主体上讲，财务制约的主体应当是企业法人领导，由房地产开发公司成本管理部门、营销部门、各部门组成的，而非传统作用上的财务人员。(二)保障房地产项目管理制度的顺利实施
财务制约首先是项目治理结构的重要组成部分，通过适当的财务制约制度，可以协调所有者与经营者的利益，从而保证项目管理制度的顺利实施；其次，财务制约可以实现房地产开发项目经营效益最大化，确保投入资金安全性、收益性，实现资本保值、增值目标。此外，加强财务制约还可以起到保证项目业务信息和财务信息的真实性和完整性，以及项目财务活动的合法性的作用。
二、房地产开发项目周期各阶段财务制约重点
(一)项目可行性研究阶段的财务制约
房地产项目可行性研究是投资决策前对有关建设、技术、市场、社会经济效益等方面进行全面分析研究、评价和决策的技术经济论证过程。房地产项目可行性研究阶段财务制约可以从以下几方面加以制约：1、做好项目前期基础性调研工作
项目前期基础性调研工作包括两个方面，一方面要做好项目前期对市场、资源和项目周边环境的基础性调研工作，做好客户的市场有效需求和潜在规模的调查工作，通过市场调查做好产品定位、客户群体及开发产品的建筑方案设计及分析，为项目建立投资决策提供可靠的依据；另一方面，通过分析开发项目的市场竞争力与不确定性风险，将开发项目与其他同类或类似项目进行市场竞争力对比分析，同时需要从经济政策、市场变化等风险方面因素对项目影响的不确定分析，从而对财务指标的影响作出不确定性和风险分析，并制定针对性应对措施，优化项目的经济技术方案，以防范及降低经营风险的策略措施。
2、做好项目规划论证工作
项目论证阶段财务制约的重点主要是结合项目的特点，通过对项目投资估算、资金筹措及回收期等经济指标的估算分析，从而确定项目实施的必要性。一方面，财务制约对市场预测的主要工作点是依据市场供求关系及房地产开发项目的特点，对房地产开发项目进行准确定位，确定项目的预计售价。准确的定位，不但要实现项目销售最大化，还在实现快速销售，快速回笼资金，实现利润最大化的经营目标。另一方面，成本测算要全面、精确。项目正式立项前要对开发项目进行全成本测算，其中，对土地成本的估算不但要考虑，还要考虑土地取得方式不同对成本及资金流动产生的影响。全面、精确的成本预算不但是建立成本制约目标的基础，同时也是对房地产项目进行决策的依据。
3、做好项目可行性研究报告的评价过程
在项目可行性研究报告出具后，应组织部分专家对其所涉及内容进行的再评价，对在评价过程中发现的理由及时沟通，并制定出具体的整改措施，以保证可行性研究报告具体实施过程的经济性和可行性。
(二)项目实施阶段的财务制约
项目实施阶段是房地产项目成本产生的主要阶段。在这期间，财务制约的工作重点是对项目成本的制约。房地产项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施检查、信息反馈的制约循环过程。1、房地产开发项目的设计直接影响建设工期和建设成本，直接决定人、财、物等相关资源的投入
项目设计方案的优劣直接决定项目未来的成本，并决定项目的整体收益。房地产开发项目成本制约首先要以设计阶段作为成本制约重点，在各项成本费用尚未发生时做好前期成本规划。良好的项目设计是有效制约房地产项目投资的根本，是项目成本优化的最有力保证。
首先，在项目委托时，向设计单位提供经批准的可行性研究及投资估算，明确项目开发的定位、工程建设质量及各项经济技术指标。在初步设计完成时，聘请专家对其进行审查比对，一方面审查设计的合理性，既设计布局和经济性的合理性，是否符合公司的市场定位及消费群体的需求等，同时根据地块特点对设计实施的可能性进行审查，在全面审查后，对设计初步方案进行修改、优化，另一方面设计投资概算与项目可行性研究时投资估算进行对比，既要对投资概算偏离投资估算差异率进行重新认定，重新计算投资回报率，也要对投资概算的全面性进行审定，以降低因设计变更而增大投资的可能性。
其次，限额设计，优化施工图设计。制约初步设计，按照批准的初步设计总概算制约施工图设计，各设计人员在保证达到使用功能和技术指标的前提下，需融施工图设计与施工图预算为一体，将预算限额进行合理分解，在设计过程中，按照分配的投资限额制约设计。在施工图设计完成时，需要设计人员、施工人员及成本管理人员对施工图技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的进行性等方面进行审核，对施工图进行优化，以防止技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
最后，规范勘察设计合同，有效制约造价。房地产项目勘察、设计人员与项目开发者属于不同经济主体，两者的工作目的不尽相同，房地产项目开发方应加强对勘察、设计合同的管理，用经济手段加强对房地方项目勘察设计的管理，从而在源头上制约整个房地产项目的投资成本。在与勘察单位签订勘察合同时，将勘察费用与工程地质勘探的准确程度挂钩；在与设计单位签订设计合同时，通过在设计合同条款中增加设计变更及修改的费用额度限制条款，以加强对设计单位的考核和制约，防止由于在工程施工过程中增加的设计变更造成投资失控。
2、项目施工阶段的财务制约
房地产项目施工阶段是资金大量投入，产生项目建设成本的主要阶段，也是资金投入的主要阶段。施工阶段的财务制约主要是通过财务监控，对工程款的支付、工程变更造成的费用调整及各种工程造价信息等进行全过程制约。在此阶段一方面要加强合同管理，不但要在合同条款规定了双方的权利、义务，还要注意合同条款的严密性，预防因施工方利用合同中某些条款的不确定性向投资方索赔而产生投资失控和经济纠纷。一方面加强对施工材料的制约，对开发者提供的材料通过招投标进行，以保证材料质量和，同时在现场施工时，加强对材料的管理，以防施工方偷梁换柱；对施工方提供的材料，也需要工程管理人员对材料的质量进行确认，以防施工方以次充好，影响工程质量。另一方面要加强施工过程中发生的现场签证与设计变更的管理，建立严格的设计变更审查、审批制度，工程管理部门要详细分析每一项涉及变更的工程量、功能变化及造价增减情况，严格制约施工中的设计变更，防止施工单位为了施工便利而任意提高或降低设计标准、转变工程规模，从而增加工程投资费用或降低项目质量。在支付工程款时，要严格按合同约定时间及实际完成的工程量支付工程进度款，严防工程进度款的超进度支付，避开对施工单位在经济上的失控管理，减少建设资金的违规占用，节约建设资金成本。
3、项目竣工决算阶段
竣工决算是房地产项目成本制约的最后环节，在项目竣工阶段的财务制约是要必须严格进行项目竣工决算的审核工作，以有效的制约工程造价。由于在施工中出现地质条件、材料换代、工程量增加等变化，因此工程管理部门需要作好工程竣工图、主要建筑材料规格、质量与签证、设计变更等竣工资料收集整理，通过对竣工结算资料和现场实际情况，认真审核工程结算数据，防止有虚报工程量、定额错误、工程变更调增不调减、重复结算等情况的发生，保证工程造价的准确度。同时应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资效益。