简述土增税黑洞

长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,此前根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算,结果发现,自2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,8年间,国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明重新做了核算,结果没有出入。这就意味着,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过

3.8万亿元。

中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长康小明:这件事,数额确实是太吓人了,如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来,那么,很多开发商的资金链应该就扛不下去了,这将使得它们利用闲钱,炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。
据专家介绍,土地增值税实际上就是反房地产暴利税,征收土地增值税的目的,就是要加强国家对房地产市场的调控,压缩房地产企业的利润空间,抑制房价过快增长,抑制开发商炒写炒卖土地、投机获取暴利的行为,避开国有土地收益流失,以增加国家财政收入。目前,我国土地增值税实行四级超额累进税率,对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分,土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,房地产项目毛利率只要达到3

4.63%以上,都需要缴纳土地增值税。

而目前房地产商通常的操作模式,土地增值税已经被列入了开发成本,也就是说,房地产商应向国家缴纳的土地增值税,早就已经包含在消费者的购房款中了。按照现行规定,在房地产开发项目销售超过85%,或者获得商品房预售许可证满3年等条件下,税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
然而,李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现:这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税,同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且,有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交,只是挂在账上,导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中,29家房地产上市公司截至2012年12月31日,应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。(图板:45家有巨额应交未交土地增值税的上市房企名录,名单附后)应交未交土地增值税金额排名前十的企业分别是:雅居乐83亿元(雅居乐地产控股有限公司)、SOHO中国64亿元(SOHO中国有限公司)、富力地产58亿元(广州富力地产股份有限公司)、万科58亿元(万科股份有限公司)、华侨城49亿元(深圳华侨城股份有限公司)、招商局地产44亿元(招商局地产控股股份有限公司)、合生创展42亿元(合生创展集团有限公司)、融创中国27亿元(融创中国控股有限公司)、金地集团26亿元(金地集团股份有限公司)、新世界中国地产24亿港元(新世界中国地产有限公司)。
那么,这些知名的地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢?记者随即对其中的几家公司展开了调查。
广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税,记者就此理由致电富力地产时,这家公司的一名负责人给出了这样的解释。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人:没到交的条件,就是缴纳的条件,就是有一笔就交一笔,这样的。不是上面挂多少,就要交多少。
有意思的是,富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务,并不需要全部立即上缴,但是与此同时,却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本,也就是说,这些上市的房地产公司向股民公布的年报中,所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税,当记者追问这些上市地产公司为何采取这种完全不合理的计算方式时,相关负责人却避而不答。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人:你说的这个理由比较难以回答,我不跟你说了,好吧。
这位负责人一再强调,这种做法不是富力地产独创的,目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式,甚至可以说是地产行业的通行做法。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人:这个行业一贯操作都是这样的你去看看其他公司也都是一样的,报表都是这样做的,只不过是我们数额比较大,基本上大的公司都是这样的。
按照富力地产这名负责人此前的说法,虽然在2012年年报中,富力地产截至2012年12月31日,其应交而未交土地增值税金额已经高达58亿多元,但是,这部分土地增值税并不是都达到了清算征缴的条件。然而相关专家却指出,地产公司的这种解释是站不住脚的。专家告诉记者,上市公司年报中,包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希:应付税金就是你应该交的税,比如说,你算出来是应当交一千 万的税金,这就是你的应付税金,如果说,你没交的话,那你就欠税了。
专家指出,只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值税的金额,并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债,就应该是现时义务,也就是企业在现行条件下已承担的义务,换句话说,企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本,按照我国已有的土地增值税征收管理规定,房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴纳这部分土地增值税。
那么,把应付未付巨额土地增值税长期挂在自己企业的账上,为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢?
招商局地产控股股份有限公司2012企业年报显示,截至2012年12月31日,有应交未交土地增值税44亿元,该公司一位不愿透露姓名的相关部门负责人向记者透露,其目的之一是直接获取银行利息。

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