本站原创【关键词】 成长型；房地产企业；成本制约；成本管控体系
一、房地产企业成本的构成
房地产企业成本包括开发成本和期间成本，开发成本又分为土地成本、前期成本和工程成本。一般说来，土地成本、前期成本、建安成本等均可以归入不变开发成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂中确定，一旦拍到用地，它的成本就确定了。在不考虑政策变化情况下，前期成本也将确定，其包括设计费用、勘察费、前期准备费、报建规费等。在不考虑建筑材料上涨的因素下，工程成本在产品定位确定、建筑类型确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。期间成本则主要是管理成本、营销成本和财务融资成本，一般随着项目开发周期长短、政策影响和银行贷款利息而定，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动，难以准确预测。二、成长型房地产企业成本制约的原则与重点
1、成长型房地产企业成本制约原则成长型房地产企业成本制约应遵循以下几个原则：一是实用节约原则。制约成本在制约过程中要有的放矢，选准制约对象降低成本，要把成本制约落到实处。二是合理有效原则。制约成本的目标，要求根据不同项目，具体分析制定，不能机械的照搬照抄，要从全局出发统筹考虑。三是动态制约原则。将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体理由，采取相应措施。四是全员参与原则。让开发建设中每个人都成为成本管理过程中参与者，每个人都能享受到成本管理带来的收益，体现每个人的价值。实施全过程制约，从项目拓展初期到项目竣工交付后的评估，认真管理每个环节。
2、成长型房地产企业成本制约的重点
在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本制约，首先做好成本策划和目标成本，并熟悉项目开发建设全过程中各个关键成本制约点。房地产企业中成本制约应以项目设计、招投标、施工等几个阶段为重点进行系统的制约。众所周知，设计阶段对经济影响程度占整个开发建设全过程的70-80%左右，而工程实施阶段仅占20-30%。传统企业仅在项目施工阶段重视成本工作，这种亡羊补牢式的事后成本核算模式迟早在市场竞争中被淘汰。因此，房地产企业应该把成本管理重心前置，关注对经济影响程度较大的设计阶段，使企业真正从核算利润转为规划利润、创造利润型企业。
其次，为了实现项目盈利目标，必须引入“目标成本”。在项目投资初期到设计施工阶段，分别引入投资估算目标成本、设计概算目标成本和施工阶段目标成本，并与项目管理团队签订不同时期的目标成本责任书，做到责任落实到人，确保目标成本的实现。成本管理人员根据房地产开发建设成本科目，将房地产开发建设全过程分解到最易制约的基本单元，编制项目实施合约规划。根据企业成本数据库经验数据对每个合同价设置限额，并提出每个合同需要实现的要求，包括资源要求（如人员、材料设备、机械等）、资金计划、时间计划、质量验收标准和上下关联任务。这些因素是描述一个合同的重要信息，只有把每个合同的成本制约好了，才能实现整个项目目标成本制约。
三、成长型房地产企业成本制约策略
1、建立健全成本管控体系健全适用的成本管理体系是保证房地产企业高效持续运营的保障。中小公司靠感情留人，大型企业靠制度留人，特大型跨国企业靠企业文化留人。目前，房地产行业运营已比较成熟，但发展不均。尤其在北京、上海、广州、深圳等沿海城市发展迅猛，出现了一批制度健全、管理先进、高效良好的标杆房地产企业，但大部分房地产企业管理仍然很落后。
对于成长型房地产企业来讲，在国家宏观调控政策的影响下，如何提升自身水平，冲出重围，赶上房地产第一梯队，必须先从健全管理制度上着手。对于一线标杆企业的制度不能盲目照搬照抄，应该结合企业自身特点吸收他们的先进成本管控策略，淘汰保守落后思想，制定正确合理的项目全过程成本管理流程，变事后制约为事前制约、变被动制约为主动制约。成长型房地产企业应按“制度——流程——策略——工具”，分四级制定成本管控体系，确保制度体系能够落到实处。
2、加强项目全过程成本制约
（1）设计阶段成本制约。设计阶段成本制约是关键，应做好以下几个方面工作：一是优选设计单位。房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标策略，并组织有关专家进行综合评比，这样就能既选出好的设计单位，又可推动设计方在项目整体布局上的开拓创新。二是推行限额设计，建立健全设计经济责任制，严控设计变更。三是产品销售靓点设计。对于能提升产品品质和业主关注度高的园林景观、外立面、门窗等进行重点设计和选型。
（2）招标投标阶段成本制约。一是编制项目实施合约规划。合理安排工程建设计划，并按该计划编制合约规划，确定项目目标成本，并进行目标分解，在各单项目标成本限额下进行招标，合理有效制约成本。二是项目招标中的成本制约。工程招投标包括施工和设备、材料采购招标两个方面，通过招标方式择优选取承包单位，这对项目投资以及质量的制约等方面都有至关重要的作用。三是做好合同签订工作。房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理理由都应有明确的约定。此外，应争取履约担保或保证金等风险制约措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高成本制约效果。
（3）施工阶段成本制约。施工阶段是房地产企业资金投入最大的阶段，是合同的具体实施。加强施工制约，就是加强履约行为的制约。这一阶段成本管控主要包括以下几个方面：
一是建立动态成本监制约度。随着工程建设的推进，动态成本监控能随时掌握成本情况，能有效减少索赔发生，并能对潜在事件做出预案并纠偏，防止损失扩大。二是抓好现场管理，提升管控水平。房地产企业应建立完善的工程建设管理制度，建立部门工作互提计划制，每项工作责任落实到人，提升工作效率，推动工程建设各关键节点有效落实。同时做好月度工程进度款审核复核制度，加强各环节管控，严格按合同约定计量核价后支付相应工程进度款。三是抓好合同管理，减少工程索赔。房地产企业在施工阶段成本制约的关键是对工程变更签证实行有效制约。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更签证，以减少不必要的工程费用支出，避开投资失控。
综上，通过建立健全成本管控体系并贯彻实施，按照全员、全过程的成本管理思路，是做好成本制约的关键，也是企业在国家宏观调控中得以存活和发展不可缺少的要素。今后，在市场不断变化过程中，房地产企业还必须不断地修整管理架构，完善公司管理体制和流程体系，使企业能够持续健康的发展。
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