阐述新形势下影响我国房地产经济周期波动因素反思

摘要:改革开放以来,我国房地产业蓬勃发展,取得显著成绩。但是,经济发展和社会进步对房地产业提出了更高要求,使其面对严峻挑战。因此,必须深刻把握房地产周期波动的内涵,深入了解房地产经济运转的特征,牢牢把握影响房地产经纪周期波动的因素,如土地因素、资金因素和市场因素等,推动房地产经济可持续发展。
关键词:房地产经济 周期波动 土地
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一、房地产周期波动的理论阐释

所谓房地产周期,指的是房地产经济循环的现象,具体表现为扩张、收缩两个时期,表现为复苏、繁荣、衰退、萧条这四个阶段。房地产周期波动的幅度、频次、时间有着显著的表象差异,但是其波动又有着一定的规律性和类似性。因此,在一定程度上,房地产波动,主要是指扩张、收缩的周期波动;房地产周期,主要是指波峰、波谷之间的周期波动。
综上所述,要想准确理解房地产周期波动的内涵,应着重从以下三方面加深理解。第一,即使房地产周期的长度、幅度等不同,但是其都具有类似的波动模式,如扩张、收缩交替进行;四个阶段循环往复;周期展开过程相似,且具有一定的规律性。第二,虽然造成房地产周期波动的理由不同,波动的方式不一致,但是其传导机制有着相似性,皆体现在外部冲击、内部传导上面。第三,必须要看到房地产周期波动的传导机制、展开过程等虽然相似,但是不能否定时间、频率、幅度等的差别,正是这些造成了房地产周期波动的特殊特征。总之,我们必须完整准确的理解这三方面内容,才能更深刻地理解房地产周期波动。
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二、我国房地产经济运转的特征

要想深入了解我国的房地产经济运转,必须要立足于房地产经济系统这个整体,牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中,不难发现,房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征,是宏观经济周期的“晴雨表”。
从本质上来看,影响房地产经纪周期波动的因素,主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲,土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响,特别是土地政策的变动,极大地影响了土地的供给量,从而制约了房地产需求;房地产投资能够极大地带动房地产经济,刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革,但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求,这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时,要想搞房地产开发,必须要有大量资金投入,因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金理由的重要途径。一定程度上,金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响;房地产在房地产经济波动中起着关键作用,其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说,中国房地产经济运转的主要特征,离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等,这些因素都在影响着房地产投资、需求,并且在房地产的形成中发挥着至关重要的作用。
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三、影响我国房地产经济周期波动的因素

1.土地因素

在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中,土地是最为关键的一环。在土地一级市场中,不论是土地的使用权使用,还是土地的使新形势下影响我国房地产经济周期波动因素的反思由提供海量免费论文范文的www.shuoshilunwen.com,希望对您的论文写作有帮助.用权出让,政府都扮演着重要角色。在现实中,鉴于预算约束和追求政绩的双重压力,不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高,以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等理由日渐突出,使得我国的金融风险更加凸显。总起来说,政府通过对土地一级市场的直接影响,打破了房地产市场的供需状况,这也是催生房地产泡沫的关键理由。同时,当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”,政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色,因而,政府制定政策的走向,直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动,决定了土地的投入量多少,对房地产供给数量、结构产生影响,从而影响着房地产需求。

2.资金因素

资金因素,是制约房地产经济周期波动的重要因素之一,主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面,相关数据显示,房地产增加值、投资规模的相关系数达到0.974,这足以说明投资在房地产中占据着重要地位,其变动对房地产经济有着明显影响。也就是说,我国的房地产,在一定作用上取决于投资。这种投资具备以下特点,如投资具有盲目性和冲动性;投资具有时间上的集中性;房地产竞争日渐同质化,有效需求得不到真正满足。另一方面,据统计,房地产企业资金来源,将近40%都是来源于银行贷款。此外,自筹资金是指售房收益,但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款,因而,从本质上看,这部分资金的主要来源也是银行贷款。可以说,一直以来,银行贷款业务的快速发展,支撑了房地产经济的高速发展。但是,由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高,银行为了竞争而降低房贷条件,造成了银行信贷风险日渐凸显,从而加剧了房地产经济周期波动。

3.市场因素

市场因素在影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据着重要位置,主要涉及商品房空置率、。一方面,通过对商品房空置率、投资波动的分析,可以得出:投资波动会影响商品房空置率,空置率同样也会刺激新的房地产投资。但是鉴于我国目前的多种复杂因素,这种效果没有很好地体现出来;在面对商品房空置率的情形下,投资扩张的反应要远远低于投资收缩的反应。另一方面,房地产是房地产周期波动的最显著指标,两者表现出同向性、同步性、同幅性。具体来讲,一是与土地因素的关系。现实中,一级市场的影响力要远远大于二级市场,政府的土地调控政策极大地影响着房地产市场,近年来的土地政策变动,如土地有偿出让、住房福利分配制度的叫停、土地出让“招拍挂”制度的建立等,恰好说明了这一点;二是与房地产市场需要的关系。在杠杆的作用下,房地产市场需求高低,极大地影响着房地产变动。其中,商品房、销售面积的变化,有着一致性。
▲▲四、结语
房地产关系到人民幸福安康,关系到我国经济社会发展全局。进一步规范房地产发展,对于实现人们住有所居的目标、推动经济社会又好又快发展,具有重大作用。因而,我们必须从土地、资金、市场等方面入手,牢牢把握房地产周期波动规律,化不利为有利,推动房地产经济迈上新台阶。
参考文献:
[1]姚敏,周潮.中国经济周期波动的特征和影响因素研究[J].经济理由探索,2013;7
[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛,2011;5
(责任编辑:张彬)

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