简谈转让二手住房个税缴纳

摘要:“新政”出台,二手住房转让出现了量价齐升的态势。潜在售房或购房者应了解文件涉及的税收政策,认真对比两种征收方式下,所得税税负的差异及理由,并对其可能的变化趋势做出判断,从而做出正确的决策。
关键词:二手住房 转让 核定 核实 税负
2013年3月1日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关理由的通知》,要求对出售自有住房,依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。
文件出台后,二手房市场再度被炒热。如:在郑州,二手房交易量呈现“井喷”态势,日均受理业务数量为以前的5倍。又如:在湛江,二手房交易量及与去年相比增长较大,其中第一季度二手房住宅成交26

1.6万平方米。

一、文件中所要求的,是新政还是旧规

对于二手住房的交易,在文件出台前就有两种征收方式,一种是核实征收,另一种是核定征收。而文件中要求的就是前者。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,按住房转让收入直接乘以核定征收率计征个人所得税。
核定征收率由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。湛江取中值,确定为2%。
核实征收,个人所得税的税率为20%,计税依据为财产转让所得;核定征收,个人所得税的税率为2%,计税依据为财产转让收入。

二、核实征收较核定征收,税负是否一定高

单从税率来看,给人的错觉就是在核实征收方式下,税负将大增,这也是文件出台后,二手住房交易量井喷的根本理由吧。但我们仔细分析下,就会看到两种征收方式的计税依据是不一样的,一个是转让收入,一个是转让所得。
转让收入是指个人转让住房所取得的全部收入。转让所得是指转让住房所取得的全部收入减除房屋原值、合理费用及住房转让过程中缴纳的税费后的剩余额,也是我们通常所说的净赚额。
我们来看个实例,湛江王先生于今年4月30日转让住房一套(不符合条件享受税收优惠政策),成交为80万元,房屋原购房价款为50万元,可提供合法有效凭证并符合依法扣除标准的相关费用为9万元。
核实征收方式下,应纳营业税及附加(城建税、教育费附加、地方教育费附加)为:(80-50)×5%×(1+7%+3%+2%) =1.68万元。个人所得税应纳税所得额为:80-50-9-1.68=19.32万元。个人所得税应纳税额为:19.32×20%=

3.864万元。

核定方式征收下,个人所得税应纳税所得额为住房转让收入80万元。个人所得税应纳税额为:80*2%=

1.6万元。

两者相比,同样一套房,核实方式下王先生需多缴纳个人所得税两万余元。那么不管什么条件,核实方式下转让二手住房需缴纳的个人所得税一定会多吗?延用上例,但将王先生取得房屋原购房价款改为60万元、可提供合法有效凭证并符合依法扣除标准的相关费用为12万元,我们再来计算一下:
核实征收方式下,应纳营业税及附加(城建税、教育费附加、地方教育费附加)为:(80-60)×5%×(1+7%+3%+2%) =1.12万元。个人所得税应纳税所得额为:80-60-12-1.12=

6.88万元。个人所得税应纳税额为:88×20%=1.376万元。

核定方式征收下,个人所得税应纳税所得额仍为住房转让收入80万元,所以个人所得税应纳税额也仍为:80*2%=

1.6万元。

两者相比,核实方式下王先生少缴纳个人所得税数千元。那么,什么情况下转让二手住房,核实征收方式下缴纳的个税更少一些呢?我们来做个演算:
首先,我们将净赚额占转让收入的比例称为利润率。根据两种征收方式的定义,我们可以得出如是算式:收入×利润率×20% < 收入×2%,化简得出利润率<10%。换句话说,当个人转让住房净赚额小于转让收入的10%时,核实征收方式下需缴纳的个税更少。

三、个人转让二手住房,如何让所得税税负降到最低

首先,我们要了解税收优惠政策,尽可能让转让行为符合政策规定。如:财税字[1999]278号文规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。又如:财税[2011]12号文规定,个人将购写超过5年的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购写房屋的价款后的差额征收营业税款;个人将购写超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税。
当然,我们对失效的税收优惠政策也要有所了解,不然会做出错误的决定。如:财税[2011]12号文第三条,为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
其次,购置住房时发生的费用,尽可能地取得和保管好合法票据。如:购置商品房的、自建住房的建安、购置或自建缴纳的相关税费的票据。又如:实际支付装修费用的税务统一,商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。再如:贷款银行出具的有效证明,指的是向贷款银行实际支付的住房贷款利息。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等的有效证明。

四、税务征管机关是否会一律适用核实征收

转让二手住房的个税缴纳论文资料由论文网www.shuoshilunwen.com提供,转载请保留地址.我们知道,要计算出真实的净赚额,转让收入、原购房价、相关费用就必须真实,并且都要有合法的票据。如果转让二手房的人没有取得合法的票据,转让住房的利润无法准确计算出来,税务机关还是得采取核定征收方式。至于如何核定,各地不一定相同。
将转让二手住房的核定征收率确定为2%,国务院的文件出台后,税务机关是不是应该予以提高呢? 我们来分析一下:
如果税务机关要让核定征收所征收上来的个人所得税款等于按核实征收方式征收上来的税款,得式:收入×利润率×20% =收入×核定征收率。
依照国税发[2009]31号文应税所得率的内含,式中利润率等同于文件所说的应税所得率,式子变为:收入×应税所得率×20%=收入×核定征收率,化简得出应税所得率=核定征收率/20%。
31号文中,房地产企业的应税所得率定在10%~20%之间,由此可得出:10%<核定征收率/20%<20%,化简得出2%<核定征收率<4%。若税务机关对房地产企业的应税所得率定为15%,按上述思路可得出核定征收率应为3%。
基于个人转让二手房与房地产企业(核定征收方式)所得税税负相同的理念,税务机关可能会提高个人转让二手房的核定征收率。但是我们知道,对房地产企业,税务机关是不能事前确定采用核定征收方式的。
房地产企业对个人来说,是个大家伙,维持自身正常经营、必要的税收策划,其税负又能去到哪、实际去到了哪?这都是税务机关是否会调高个人转让二手房核定征收率的重要考量因素。
记得经济学上有个基本的理念,把钱投资在股市或房产上,可减少因通货膨胀而带来的资金贬值。目前,中国的股市不能给百姓信心,老百姓只能将多于的钱投资于房产,这也是房价不跌的重要理由吧。在政府打压态势下,我们要关注出台的新政,更要分析好新政后面的相关税收政策,从而做出正确的决策。
参考资料:
1、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关理由的通知》(财税字[1999]278号)
2、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关理由的通知》(国税发[2006]108号)
3、《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发[2009]31号)
4、《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)
5、《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)
6、国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关理由的通知》

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